【MyGoNews 林承志/臺北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布亞洲主要城市業(yè)務(wù)市場動態(tài)報(bào)告，受到主要國家主權(quán)債信危機(jī)影響，不少國家的外資移入速度趨緩，但亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍較世界其他區(qū)域穩(wěn)定，因此，預(yù)估未來1年亞洲主要城市物業(yè)前景仍看好。

東京

日本投資公司Invincible Investment Corporation與旗下資產(chǎn)管理公司Consonant於7月15日宣布，與另一投資公司Fortress Investment Group LLC建立策略合作關(guān)係，F(xiàn)ortress將擁有Consonant的97.35%權(quán)益，並將透過第三方配置的形式，購入Invincible的新投資單位，協(xié)議於7月29日生效。與Fortress合作將令I(lǐng)nvincible的財(cái)政實(shí)力更加雄厚，有助未來發(fā)展。

日本資產(chǎn)管理公司Kenedix REIT Management Inc於7月5日發(fā)表公告稱，該公司計(jì)劃購置4個(gè)位於東京都的寫字樓物業(yè)，分別位於飯?zhí)飿?、品川、日本橋及新日本橋地區(qū)，預(yù)計(jì)動用資金為142億日圓。Kenedix稱會貫徹其投資策略，專注於東京都中型寫字樓物業(yè)，以鞏固其投資組合的規(guī)模。


新加坡

彭博新聞社近月請來16名經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析新加坡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他們普遍認(rèn)為，歐洲債務(wù)危機(jī)、日本大地震，加上美國經(jīng)濟(jì)疲弱，均會令本年第2季度新加坡的經(jīng)濟(jì)增長比預(yù)期遜色，增幅甚至?xí)凫对绢A(yù)測的2%，低至只有1%。

這項(xiàng)審慎的推斷，反映出6月至7月期間，市民對星洲經(jīng)濟(jì)前景的信心下降。2011年第2季度新加坡經(jīng)濟(jì)錄得19.4%的強(qiáng)勁增長，主要由製造業(yè)所帶動，該季的增幅亦令全年經(jīng)濟(jì)增長調(diào)高至14.5%。

新加坡副總理兼財(cái)政部長尚達(dá)曼評論第2季度星洲經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)時(shí)指出，近月全球經(jīng)濟(jì)疲弱並可能維持一段時(shí)間，新加坡難免會受到波及，他呼籲國民要有心理準(zhǔn)備，但他強(qiáng)調(diào)新加坡經(jīng)濟(jì)基調(diào)仍然良好。尚達(dá)曼稱，星洲經(jīng)濟(jì)放緩主要是製造業(yè)受到日本大地震影響，包括藥物生產(chǎn)量下降，以及半導(dǎo)體晶片的需求減少。

首爾

韓國教保不動產(chǎn)管理公司表示，首爾市在2010至2015的6年間就會有接近7525萬平方米的寫字樓新供應(yīng)推出，規(guī)模跟2000年起的10年內(nèi)的新供應(yīng)相若。韓國另一研究機(jī)構(gòu)KRIHS則指出，雖然供應(yīng)增加，但隨著更多首爾的公司為降低租務(wù)成本而遷到市外，預(yù)計(jì)寫字樓需求在2014年達(dá)到頂峰後就會下降。

近期不少寫字樓已推出減租優(yōu)惠以吸引租客，據(jù)估計(jì)，目前寫字樓的平均月租已從每坪（3.3平方米）10萬韓圓降至每坪50,000至60,000韓圓，空置率亦暫時(shí)下降；但預(yù)料新供應(yīng)陸續(xù)落成後，空置率將會回升。

為招納三星物產(chǎn)建設(shè)公司成為租戶，令入置率保持在7成，位於首爾水標(biāo)洞的Signature Tower寫字樓開出簽訂30個(gè)月租約可免租12個(gè)月的優(yōu)惠，但同時(shí)另一幢寫字樓2011年8月才落成的101 Pine Avenue Building亦加入爭奪租客，向三星開出5年租約免租23個(gè)月的優(yōu)惠。

這類租務(wù)戰(zhàn)在首爾的寫字樓市場愈趨普遍，由於供應(yīng)過度，令寫字樓不得不加大力度爭奪租客，甚至連頂級寫字樓如清溪川附近的Center 1亦加入戰(zhàn)團(tuán)，提供租務(wù)優(yōu)惠。戴德梁行分析認(rèn)為搶客的趨勢甚至還會蔓延至松島等目前尚未有龐大寫字樓需求的地區(qū)。

上海

寶鋼集團(tuán)、中國商飛、國家電網(wǎng)公司共3家首批入駐世博園區(qū)中央企業(yè)的簽約儀式，在7月20日於上海世博中心舉行，這標(biāo)誌著世博園區(qū)正式開始後續(xù)開發(fā)。上海世博園區(qū)B片區(qū)將重點(diǎn)打造成為央企總部集聚區(qū)，規(guī)劃用地面積為18.72公頃，地上總建築面積達(dá)到60萬平方米，目標(biāo)是建設(shè)成為環(huán)境宜人、交通便捷、低碳環(huán)保的企業(yè)總部集聚區(qū)和國際一流商務(wù)街區(qū)。第二批入駐央企的對接和商談工作正在進(jìn)行中。

上海市於7月26日表示，下半年住房工作將著力於保障性住房的建設(shè)供應(yīng)，確保完成全年目標(biāo)任務(wù)，即新開工建設(shè)和籌措1,500萬平方米、完成供應(yīng)達(dá)1,150萬平方米（17萬套房）。廉租住房要繼續(xù)放寬入住標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大受益面，使一部分青年人，特別是年輕白領(lǐng)能夠納入這一保障體系。

此外，滬政府還將於下半年在浦東臨港新城地區(qū)開始建設(shè)一批限價(jià)商品房，並在臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和漕河涇開發(fā)區(qū)、浦江高科技園區(qū)等地開展「先租後售」保障性住房試點(diǎn)。

胡志明市

越南一項(xiàng)外資研究發(fā)現(xiàn)，本年上半年投放在越南房地產(chǎn)市場的外資只有大約3億美元，遠(yuǎn)少於過去數(shù)年的投資規(guī)模，這主要是受到環(huán)球經(jīng)濟(jì)不明朗，以及越南政府收緊貨幣政策的影響。近年外資最活躍是在2008年，整體投資額達(dá)到640億美元，當(dāng)中超過300億美元落在房地產(chǎn)項(xiàng)目上。

2009年房地產(chǎn)的外資額度仍然接近100億美元，至2010年降至約50億美元。雖然如此，分析認(rèn)為未來1年越南房地產(chǎn)市場的投資前景仍然良好。

越南政府於7月初把本年的通脹上限目標(biāo)，自6月初的15%調(diào)高至17%，這已是越南政府1個(gè)月內(nèi)的第二次修改，反映物價(jià)仍然不斷上升，正在損害越南的經(jīng)濟(jì)。6月份的通脹率較去年12月已升高了13.29%，按年則升22.6%，故此前所訂把通脹控制在15%的目標(biāo)，已變得不合時(shí)宜。

越南政府強(qiáng)調(diào)仍會循嚴(yán)厲的貨幣及金融政策以控制通脹，包括規(guī)定每年信貸增長不得超過20%，貨幣供應(yīng)增長的上限亦設(shè)定在16%。一些國際金融機(jī)構(gòu)的分析卻認(rèn)為，越南的通脹率很可能會超越政府預(yù)期上限的17%。

香港

香港政府積極增加土地供應(yīng)下，住宅項(xiàng)目的施工量亦顯著上升。根據(jù)運(yùn)輸及房屋局於7月22日發(fā)表的最新數(shù)據(jù)，2011年第2季度私人住宅施工量按季增加約67.9%至4700伙，令上半年累積至約7500伙，創(chuàng)2007年下半年後新高。不過，落成量則稍見落後，第2季度私宅落成量只約1200個(gè)單位，按季跌約63.6%，創(chuàng)近3年新低，2011年上半年落成單位共有4500個(gè)，只佔(zhàn)政府全年預(yù)測的42%。

業(yè)界分析認(rèn)為，政府已因應(yīng)市場情況推出更多土地，隨著施工量上升，加上年內(nèi)部分大型項(xiàng)目將相繼竣工，2011年下半年樓宇供應(yīng)將會逐漸增加。

產(chǎn)業(yè)署於7月6日拍賣10個(gè)豪宅單位，受到市道冷鋒影響，競投氣氛遠(yuǎn)較2011年3月時(shí)的另一場產(chǎn)業(yè)署豪宅拍賣遜色。雖然也有不少買家參加拍賣，但其出價(jià)態(tài)度審慎，多個(gè)單位僅幾口價(jià)便告沽出。10個(gè)拍賣的單位分布於東半山愉富大廈、跑馬地比華利山，以及薄扶林的碧瑤灣和翠海別墅，單位開價(jià)介乎1,900萬至3,280萬港元不等，但最後售出的7個(gè)單位的售價(jià)，只比開價(jià)高2%至8%，較市價(jià)具約半成折讓。

而3個(gè)分別位於薄扶林碧瑤灣及跑馬地比華利山的單位，則因未獲承接而被收回。以2,970萬港元售出的翠海別墅A座6樓單位，呎價(jià)為17,399港元，是全場唯一以市價(jià)出售的單位。

雅加達(dá)

取得日本便利商店龍頭7-Eleven印尼代理權(quán)的PT Modern Putra Indonesia公司表示，預(yù)計(jì)2011年下半年內(nèi)將在雅加達(dá)市內(nèi)開設(shè)20多家便利店，令當(dāng)?shù)氐?-Eleven店舖總數(shù)達(dá)到57家。這批新店料可為Modern Putra2011年的盈利帶來15%至20%的增長，而為了實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)擴(kuò)充計(jì)劃，該公司將投資1500億印尼盾，規(guī)模較去年多出一半。

印尼首家7-Eleven便利店於2009年11月開張，至今已達(dá)37家，全部由Modern Putra開設(shè)和直接經(jīng)營。該公司計(jì)劃明年開始，將提供特許經(jīng)營權(quán)予其他公司。

西爪哇省政府表示，科達(dá)查迪新機(jī)場的工程將於明年展開。這個(gè)新的國際機(jī)場位於東部瑪查冷卡地區(qū)，在省會萬隆以北約60公里。新機(jī)場是印尼經(jīng)濟(jì)擴(kuò)充藍(lán)圖的一部分，首期工程包括建設(shè)一條3,000米長的跑道及航機(jī)滑行道，耗資約1.5萬億印尼盾，而整個(gè)機(jī)場的造價(jià)預(yù)計(jì)為8萬億印尼盾。

這項(xiàng)工程原定於2008年進(jìn)行，但因?yàn)檎?cái)政緊絀而延誤。機(jī)場落成後，可望紓緩雅加達(dá)的蘇加諾－哈達(dá)國際機(jī)場，以及萬隆機(jī)場的擠塞情況。

吉隆坡

馬來西亞房地產(chǎn)投資信託基金Axis-REIT計(jì)劃動用2.6億令吉增購物業(yè)，以擴(kuò)充其物業(yè)投資組合的規(guī)模。擬購置的物業(yè)包括位於檳榔嶼、檳城、雪蘭莪州及柔佛州的物流倉庫，回報(bào)率介乎8.3%至10.5%。為配合這項(xiàng)購置物業(yè)計(jì)劃，預(yù)料Axis-REIT可透過配售7,518萬個(gè)新單位，集得1.7億令吉的資金，而餘下所需的0.9億令吉將透過借貸獲得。

Axis-REIT每年購臵5至6個(gè)物業(yè)，其組合規(guī)模每年增加約20%。最近該基金公報(bào)了截至本年6月30日的第2季度盈利報(bào)告，其信託收益為2,800萬令吉，較上季增加34%。

馬來西亞發(fā)展商KLCC Property Holdings Bhd近日表示，預(yù)計(jì)2012年該公司旗下的Lot C發(fā)展項(xiàng)目，可為公司帶來1億令吉的收益。Lot C項(xiàng)目是陽光廣場（Suria KLCC ）的延伸，定於2011年內(nèi)落成，包括寫字樓及大型商場，其可供出租的淨(jìng)零售面積達(dá)到14萬平方呎，將令陽光廣場的零售面積增至114萬平方呎。

目前Lot C已跟22個(gè)商戶簽約，包括Cartier、Chanel及Giorgio Armani的時(shí)裝店與咖啡室。另外，馬來西亞國營石油公司將租用整個(gè)Lot C項(xiàng)目的寫字樓部分，租約期為15年，該部分大樓已命名為Petronas Tower 3。

曼谷

因應(yīng)地鐵沿線住宅需求殷切，泰國財(cái)政廳調(diào)高了曼谷中央商務(wù)區(qū)及新地鐵線沿線地區(qū)的地價(jià)估值，增幅從15%至50%不等。以奔集路這個(gè)受歡迎的地區(qū)為例，其地價(jià)的市值已達(dá)到每平方米30萬至37.5萬泰銖的水平，但官方估值只是每平方米17.5萬泰銖。財(cái)政廳表示，地價(jià)自去年開始大幅上升，主要由於地鐵沿線地區(qū)的住宅需求增加，但卻缺乏住宅用地以興建新的供應(yīng)。

泰國政府旅遊局表示，2011年6月到訪泰國的旅客數(shù)字，較去年同期上升了53%。不過，由於年內(nèi)將有多家酒店開張，酒店業(yè)界仍然面對經(jīng)營壓力。根據(jù)旅遊局的數(shù)字，由於泰國政局動盪的影響，去年6月訪泰外國旅客減至96.5萬人；而隨著局勢緩和，旅客量逐漸回升，至今年6月已增至140萬，升幅達(dá)53%。

然而對曼谷等大城市的酒店經(jīng)營者來說，旅客量回升對他們幫助不大，因?yàn)楝F(xiàn)在旅客停留曼谷的日數(shù)普遍已減少，而今年內(nèi)曼谷有不少中低價(jià)錢的酒店開張，料將搶去一些豪華酒店的生意。

北京

北京市政府於7月14日公布實(shí)施新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，鼓勵出租人和承租人簽訂長期居住租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)係。新規(guī)加入了部分條文，當(dāng)中包括在房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限或增加租金。新規(guī)亦首次訂明，如租賃市場在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動等異常變化，北京市政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)（房屋）等行政部門採取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場。

北京市政府7月1日發(fā)布並開始實(shí)施《北京市國有土地上房屋徵收與補(bǔ)償實(shí)施意見》，重申禁止行政強(qiáng)拆，規(guī)定房屋徵收應(yīng)先補(bǔ)償、後搬遷。此外，在《徵收補(bǔ)償條例》實(shí)施前已經(jīng)依法取得拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)拆。

在被拆遷人與拆遷人未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，如果已經(jīng)通過強(qiáng)制執(zhí)行拆遷的行政裁決，而被拆遷人仍不搬遷，拆遷人可向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行拆遷裁決。